De ce ai nevoie de evaluare pentru creditare

În procesul de obținere a creditului pentru locuință, una dintre cele mai importante etape este cea a evaluării imobilului, de care depinde aprobarea finală a băncii pentru finanțarea solicitată.

Raportul de evaluare se va întocmi în conformitate cu reglementările ANEVAR și standardele de calitate impuse de bănci.

Considerăm însă că: “Valoarea unui bun nu poate fi mare sau mică în funcție de ce vrea comercialul și ce vrea riscul, sau să difere de la o bancă la alta, într-un anumit moment. Un bun pentru garantarea împrumutului are o singură valoare indiferent de bancă.” Vascu A.

Având în vedere faptul că un studiu de evaluare ia în considerare detalii la care cei mai mulți nici măcar nu se gândesc, vă oferim în continuare o varianta sumară a unei grile de evaluare. Această listă de criterii vă poate ajuta inclusiv să deveniți mai conștienți de lucrurile importante de luat în considerare în momentul în care începeți căutarea imobilului dorit. Dincolo de impactul evaluării asupra dosarului de credit, aceste puncte de întrebare vor scoate în evidență care este imobilul care vă oferă cele mai multe avantaje cu adevărat, indiferent de tehnicile de vânzare cu care vă veți confrunta.

 

Ordonanța de urgență a Guvernului Nr. 52/2016 oferă dreptul oricărui consumator de credite din România să aleagă evaluatorul care urmează a efectua lucrarea de evaluare.

Text din OUG 52/2016
Art. 83. —
(1) Consumatorul are dreptul să aleagă dacă evaluarea este realizată de un evaluator angajat/remunerat de creditor sau este realizată de un alt evaluator.
(2) în cazul în care consumatorul decide ca evaluarea să fie realizată de un evaluator ce nu este angajat/remunerat de creditor, consumatorul are dreptul să aleagă între un evaluator dintr-o listă propusă de creditor de cel puţin 15 evaluatori şi orice alt evaluator autorizat, membru al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România.
(3) în situaţia prevăzută la alin. (2), evaluarea se realizează în baza unui contract de prestări servicii de evaluare încheiat cu consumatorul.
(4) în cazul în care creditorii solicită un raport standard de evaluare, aceştia comunică evaluatorului ales de consumator formatul standard, fără întârziere nejustificată.

Consumatorul are dreptul să aleagă dacă evaluarea este realizată de un evaluator acreditat de bancă sau de un alt evaluator. În cazul în care consumatorul decide ca evaluarea să fie realizată de un evaluator independent, consumatorul are dreptul să aleagă între un evaluator agreat de creditor și orice alt evaluator autorizat, membru al ANEVAR – Asociației Naționale a Evaluatorilor Autorizați din România.

Ce trebuie să cuprindă un raport evaluare:

Informații generale despre Expertul Evaluator, Client și Proprietar

  • Evaluator: legitimație anevar, parafa, firma, adresa evaluatorului;
  • Client: domiciliul clientului, destinatarul raportului (banca), proprietatea evaluată, suprafețe;
  • Proprietar: adresa proprietății, confort, număr cadastral, carte funciară, încheiere, scopul evaluării, îndeplinire condiții asigurare, anul construcției, încadrarea proprietății.

Declarația valorii (Cursul de schimb BNR la data de referință)
Baza de evaluare (Data evaluării, Data inspecției)
Date privind dreptul de proprietate (istoric)

  • Dreptul de proprietate
  • Neconcordanțe între acte
  • Abateri de la înscrierea din Cartea Funciară

Date privind documentația cadastrală
Folosința actuală a imobilului
Descrierea zonei de amplasare

  • Zona de amplasare
  • Arterele importante de circulație în apropiere (auto – bulevardele, cea mai apropiată stație de metrou, calitatea rețelelor de transport)
  • Caracterul edilitar al zonei (tipul zonei, rețea de transport, unități comerciale în apropiere, unități de învățământ mediu / superior, unități medicale, instituții de cult, sedii de bănci, instituții guvernamentale, muzee, parcuri și lacuri)
  • Utilități edilitare (rețea urbană de energie electrică, rețea urbană de apă, rețea urbană de termoficare, rețea urbană de gaze, rețea urbană de canalizare, rețea urbană de telefonie)
  • Gradul de poluare
  • Ambient

Descrierea construcției de bază (imobilul)

  • Amplasament
  • Etajul
  • Locuințe pe palier
  • Orientare
  • Caracteristici (structură, închideri perimetrale, acoperiș, dotare cu interfon în funcțiune, aspect interior și exterior, număr de restanțieri la plata întreținerii)

Descrierea apartamentului

  • Bilanțul de suprafață (pentru fiecare cameră)
  • Tâmplărie
  • Finisaje
  • Instalații și dotări electrice
  • Instalații și dotări încălzire
  • Instalații și dotări cu alimentare apă
  • Instalații și dotări alimentare cu gaze
  • Alte dotări

Analiza pieței imobiliare

  • Definirea pieței și subpieței
  • Natura zonei
  • Oferta de locuințe similare
  • Echilibrul pieței (raportul cerere / ofertă)
  • Prețuri în zonă pentru proprietăți similare
  • Chirii în zonă pentru proprietăți similare

Fotografii – Raportul de evaluare trebuie să prezinte cel putin 2 fotografii din care rezultă încadrarea imobilului în zona în care se află proprietatea și minim 3 fotografii din interiorul acestuia.
Sursele – Evaluatorul trebuie să își precizeze sursele (numărul total + numele fiecăreia dintre ele) și de informare pe baza cărora a făcut constatările din raport (de exemplu: pachetul informațional destinat agențiilor mobiliare Argus REO v. 3.00 care monitorizează anunțurile persoanelor particulare din presa scrisă și online)