Analiza celei mai bune utilizări – 2020
Cea mai bună utilizare a unui imobil
CMBU – Cea Mai Bună Utilizare a unei proprietăți imobiliare este un concept economic care măsoară interacțiunea a 4 criterii:
- Permisibilitatea legală
- Posibilitatea fizică
- Fezabilitatea financiară
- Profitabilitatea maximă
În ultima vreme, se discută tot mai des despre concepte legate de spații mixte (locuințe și spațiu de birou), orașe smart, schimbarea destinației sau conversia unei clădiri. Aceste elemente joacă un rol vital în maximizarea profitabilității unui spațiu sau imobil.
Managementul proprietății trebuie să ia în calcul permanent cea mai bună utilizare a imobilului deținut:
- Utilizare rezidențială
- Utilizare comercială (spații de birouri / spații comerciale)
Dacă dorești să determini cea mai bună utilizare a imobilului tău, trimite-ne mai multe detalii pe email. Ulterior, te vom contacta pentru a discuta mai multe aspecte. Un exemplu concret în care am identificat cea mai bună utilizare poate fi consultat aici.
Aspecte pentru achiziția unui teren
O evaluare/due diligence pentru achiziția unui teren trebuie să țină cont de mai multe aspecte:
- Situarea terenului – în intravilanul sau în extravilanul localității, în funcție de documentațiile de urbanism (PUG* sau PUZ**).
- Informațiile din cartea funciară nu garantează situarea terenului în intravilan sau extravilan. Aceste date pot să nu fie actualizate nici la OCPI, nici la primărie – direcția taxe și impozite locale. Din acest motiv, este esențial să solicităm sprijinul unui expert pentru suprapunerea localizării terenului pe harta de reglementări a orașului.
- Construcțiile în extravilan nu sunt permise, cu excepția adăposturilor agricole. Introducerea terenului în intravilan se face doar pe baza PUG* elaborat de primărie o dată la 10-20 de ani sau PUZ** realizat de persoane fizice ori juridice, cu costurile aferente.
Aceste documentații implică cheltuieli pentru avize, taxe suplimentare la Ministerul Agriculturii și riscul ca documentația PUZ să nu fie aprobată. În general, procesul durează minimum 1-2 ani, dar poate ajunge la 3-4 ani.
Dacă terenul este situat în extravilan, este important să precizăm următoarele:
- Grevarea terenului de zone de protecție* sau zone destinate utilității publice (culoare autostradă, centuri, alte drumuri sau utilități).
- Categoria de folosință a terenului (pajiști, agricol, pădure etc.) pentru a înțelege modul în care acesta poate fi utilizat.
- Situarea terenului în zone de risc (geotehnic sau inundabile).
Zone de protecție* – Natura 2000, zone protejate de interes județean/local, zone de protecție a apelor, zone de protecție arheologică, zone de protecție a rețelelor de utilități, zone de proiecție a resurselor de apă sau resurselor naturale etc.
Dacă terenul este situat în intravilan, ar trebui prezentate următoarele informații:
- Zona în care se află și caracterul acesteia. Este zona de locuințe individuale, colective, industrială, de urbanizare, de restructurare, mixtă etc.? Cu o minimă descriere, cumpărătorul poate afla ce este permis sau interzis a se realiza în acea zonă.
- Situarea terenului în zone de risc:
- Geotehnic – poate necesita expertiză geotehnică și fundații speciale sau lucrări de consolidare.
- Inundabilitate – presupune îndeplinirea condițiilor din avizul Apelor Române.
- Autorizarea în zonă.
- Suprafața minimă a parcelei și lățimea minimă admisă pentru a fi construibilă.
Am întâlnit un caz concret în care un client a dorit să achiziționeze o parcelă de 550 mp, la un preț solicitat de 500.000 euro. Din păcate, parcela avea o deschidere la stradă de aproximativ 50 m și o adâncime de doar 11 m. Reglementările urbanistice nu permit ca deschiderea stradală să fie mai mare decât adâncimea parcelei.
- Regimul de înălțime, POT și CUT trebuie respectate cumulativ:
POT – Procentul de ocupare al terenului arată cât din suprafața terenului poate fi ocupată de construcții. Ex: la o parcelă de 1.000 mp, dacă POT = 35%, se pot realiza construcții cu suprafața la sol de max. 350 mp.
CUT – Coeficientul de utilizare al terenului indică suprafața desfășurată maximă permisă. Ex: la o parcelă de 1.000 mp, dacă CUT = 1.2, suprafața desfășurată maximă este 1.200 mp.
Informații utile
- PUG-ul orașului de interes poate fi găsit pe site-ul primăriei, la secțiunea Urbanism. Majoritatea orașelor vor actualiza aceste PUG-uri în 1-2 ani.
- Identificarea terenurilor prin extrasul de carte funciară se poate face pe pagina dedicată a Agenției de Cadastru și Publicitate Imobiliară:
Dacă parcela nu se poate identifica în aplicație, este necesară actualizarea datelor cadastrale, implicând costuri suplimentare. Pentru o informare corectă asupra condiționărilor urbanistice, se recomandă achiziția terenului abia după obținerea certificatului de urbanism. Am întâlnit cazuri în care investitorii au acționat fără acest certificat, considerând oportunitatea de neratat. Din păcate, au greșit.
