Dr.ec. Ilie Banu, Evaluator bunuri imobile (EPI), întreprinderi și active necorporale (EI) membru ANEVAR, Consultant fiscal membru CCF
Cum ne afectează inflația?
Inflația este o formă de impozitare mascată, ușor de „digerat” de marea masă a alegătorilor. Ea scade puterea de cumpărare, iar acest lucru a devenit mai accentuat în ultima perioadă. Personal, cred că inflația va continua câțiva ani.
Ce este de făcut?
Deși se discută mult despre ce semnifică inflația, aș adăuga că, pe termen scurt, este greu de combătut nivelul ei real. În opinia mea (ca evaluator autorizat ANEVAR și dezvoltator imobiliar), dar și a altor finanțiști, inflația reală este cu 5-10 puncte procentuale peste nivelul anunțat de BNR.
În ce să investim în 2023 pentru a evita efectele nocive ale inflației?
Există piața de capital, dar momentan o consider la un nivel ridicat. Dacă se optează pentru diversificarea portofoliului (ceea ce este recomandat), ar fi bine să se aștepte un nivel mai scăzut al acțiunilor preferate. Problema este că piața este plină de panică, iar analizele economice sunt greu de realizat. La fel se întâmplă și în piața crypto.
O altă variantă este investiția în artă sau metale prețioase. Desigur, există și clasica investiție în imobiliare.
Deoarece activez în acest domeniu, voi explica în ce tip de active imobiliare aș investi acum. Nu aș investi în apartamente sau case, decât în situații excepționale. Doar după o analiză temeinică și un due-diligence complet aș decide dacă investiția se amortizează în 15-17 ani la chiriile actuale.
Aș acorda mai multă atenție investiției în terenuri. Mai ales terenuri care nu sunt neapărat intravilane, dar care au un mare potențial de dezvoltare pe termen mediu. Mă refer la terenuri care nu au încă un PUZ, dar conform certificatului de urbanism, sunt situate într-o zonă unde se pot construi imobile fără restricții majore. Achiziția trebuie să fie tentantă ca preț. Totuși, trebuie să fim atenți la problemele care pot apărea după un due diligence complet. De exemplu, existența conductelor subterane sau a stâlpilor de înaltă tensiune poate eroda valoarea investiției. De asemenea, un studiu geotehnic poate arăta că terenul este dificil de construit din cauza costurilor ridicate.
Utilitățile, deși importante, vor deveni probabil mai puțin relevante pe viitor datorită dezvoltării surselor alternative (pompe de căldură, panouri solare, puțuri forate și bazine vidanjabile performante).
Cum evaluăm un teren?
Un due diligence complet trebuie să țină cont de mai mulți factori. Consiliul Județean Cluj oferă un ghid util. Primul pas este să stabilim dacă terenul se află în intravilan sau extravilan, bazându-ne pe documentațiile de urbanism (PUG sau PUZ). Atenție: informațiile din cartea funciară nu garantează situarea exactă în intravilan sau extravilan. Datele pot fi neactualizate la OCPI sau la primărie. E important să consultăm și un expert pentru a confirma poziționarea corectă pe harta de reglementări a localității.
Dacă terenul este în extravilan, se pot construi doar adăposturi agricole. Introducerea în intravilan se face prin PUG, care este elaborat de primărie la 10-20 de ani, sau prin PUZ, elaborat de persoane fizice sau juridice. Procesul de aprobare a unui PUZ poate dura între 1 și 4 ani.
Dacă terenul este în intravilan, trebuie să cunoaștem ce se poate construi. Aici intervin reglementările specifice zonei: locuințe individuale, colective, industriale etc. De asemenea, trebuie luate în considerare și riscurile zonei, cum ar fi inundațiile sau necesitatea unor fundații speciale.
Informații utile:
- PUG-urile din orașul de interes se pot găsi pe siteul primăriei la secțiunea Urbanism
- PUG-ul din orașul de interes se pot găsi pe siteul primăriei la secțiunea Urbanism (aceste PUG-uri se vor actualiza în 1-2 ani în majoritatea orașelor).
- Identificarea terenurilor însrise în Eterra se poate face după numărul de carte funciară accesând pagina dedicată a Agenției de cadastru și Publicitate Imobiliară:
http://geoportal.ancpi.ro/geoportal/imobile/Harta.html
Dacă parcela nu se poate identifica în aplicație este necesară actualizarea datelor cadastrale cu costurile aferente.
Explicații:
Pentru o corectă informare asupra condiționărilor urbanistice se recomandă achiziția terenului ulterior obținerii unui certificat de urbanism. Aici am văzut situații în care investitorii au crezut că este o oportunitate de neratat și au acționat înainte de a deține certificatul de urbanism. Din păcate au greșit.
Dar cel mai important este să avem grijă să fim sănătoși pentru că oricâte active ai avea, dacă nu te poți bucura de ele și de viață atunci ele sunt fără valoare. În al 2-lea rând să ne actualizăm permanent informațiile pentru că viteza de schimbare este tot mai mare. Nu se mai aplică informațiile valabile acum 10-15 ani decât în mică măsură.
PUG = plan urbanistic general – documentație de urbanism, realizată strict de către primării, care se elaborează pe întreg teritoriul comunei, orașului, municipiului, atât pe intravilan cât și pe extravilan. Printre altele, stabilește și limita intravilanului, zonarea funcțională.
PUZ = plan urbanistic zonal – documentație de urbanism care poate fi elaborată de persoane fizice sau juridice, în baza unui aviz prealabil de oportunitate, și presupune elaborarea pe o zona (mai multe parcele).
PUD = plan urbanistic de detaliu – documentație urbanistică care se elaborează pe o parcelă
